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2025 - Neues Jahr, neue Regelungen für Ihr Wohnglück: Diese Dinge sollten Sie als Immobilienbesitzer im neuen Jahr beachten


Das neue Jahr 2025

Seit wenigen Wochen ist das neue Jahr eingeläutet - und wie jedes Jahr treten mit dem Jahreswechsel neue Regelungen und Gesetzesänderungen in Kraft, die auch vor der Immobilienbranche nicht Halt machen. In diesem Blogartikel geben wir Ihnen einen kurzen Überblick über die wichtigsten Neuerungen und erläutern Ihnen, was Sie als Immobilieneigentümer oder als potenzieller Käufer eines Eigenheims dieses Jahr zu beachten haben.


Immobilienpreise steigen, Zinsen sinken leicht

 

Auch das kommende Jahre prophezeit einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise. Der German Real Estate Index (GREIX) gibt für die Preise von Eigentumswohnungen im 3. Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal eine Steigerung um 1,4 Prozent an, für Einfamilienhäuser sind es etwa 1,3 Prozent. Auch im Jahresvergleich lässt sich erstmals seit der Immobilienkrise 2023 ein leichter Zuwachs von 0,9 Prozent bei Eigentumswohnungen und 0,1 Prozent bei Einfamilienhäusern verzeichnen. Wenngleich sich die Preise noch nicht auf dem Höchststand von 2022 befinden, kratzen die Quadratmeterpreise in den beliebten Großstädten wie Hamburg, Berlin und München langsam wieder an den Höchstwerten. Die Lage der Immobilie bleibt beim Immobilienkauf- und verkauf neben der Energieeffizienz auch 2025 der entscheidende Faktor.


Wenn Sie überlegen, 2025 Ihre Immobilie zu verkaufen, sollten Sie nicht nur auf die Immobilienpreise schauen, sondern auch die Bauzinsen im Auge behalten. Nach der strengen Zinspolitik der EZB in Folge des Ukrainekriegs hat die Europäische Zentralbank den Leitzins am 12.12 des vergangenen Jahres erneut leicht gesenkt. Für potenzielle Immobilienkäufe haben sich die Zinssätze im vergangenen Jahr somit im Gegensatz zu den Immobilienpreisen erheblich verbessert. Ob der positive Trend bestehen bleibt, ist auf Grund der schwer abschätzbaren politischen Lage in Deutschland, Europa und den USA zum jetzigen Zeitpunkt nicht kalkulierbar. 


 

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Die Grundsteuerreform


Nachdem das Verfassungsgericht die alte Grundsteuer 2018 als verfassungswidrig degradiert hat, tritt 2025 die langerwartete Reform der Grundsteuererhebung in Kraft. Sie beinhaltet eine umfassende Neuberechnung der Grundsteuer in Deutschland. Ziel der Reform ist es, eine gerechtere und transparentere Steuererhebung zu ermöglichen. Ab diesem Jahr wird die Grundsteuer nicht mehr auf Grundlage der veralteten Einheitswerte berechnet, sondern auf Basis von realitätsnäheren Grundstückswerten, die sich nicht mehr nur nach der Größe des Grundstückes richten, sondern unter anderem auch die Lage des Wohnhauses mit einkalkulieren. Mit welchem Hebesatz die jeweils neue Grundsteuer berechnet wird, legen die Gemeinden selbständig fest. Als Immobilieninhaber brauchen Sie selbst nicht initiativ werden, sondern sollten auf den neuen Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde warten. Während Hauseigentümer in manchen Regionen mit sinkenden Steuern rechnen können, kann der abzurichtende Betrag insbesondere in Ballungsgebieten wie Hamburg mit der Reform deutlich ansteigen. 


Inkrafttreten neuer Regelungen des Gebäudeenergie-gesetztes (GEG)


Neben der Grundsteuerreform markierte 2025 auch den Startschuss für das Wirken weiterer Maßnahmen des zum 1. Januar 2024 vom Bundestag verabschiedeten GEG-Gesetztes - besser bekannt als sogenanntes ‘Heizungsgesetz’. Ab 2025 gilt nun ein Verbot für Einbauten von Öl- und Gasheizungen. In Bestandsimmobilien müssen Heizungen, die vor dem 1.10.2009 installiert wurden, bis spätestens 30.9.2027 überprüft und gegebenenfalls optimiert werden. Heizungen, die nach dem 30.9.2009 eingebaut wurden, sollen spätestens 15 Jahre nach der Installation kontrolliert werden müssen. 


Ab 2025 gilt zudem eine Nachrüstungspflicht für unzureichend gedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen, um mögliche Wärmeverluste in Gebäuden zu minimieren. Wohnungs- und Hauseigentümer sind verpflichtet, unzulänglich gedämmte Rohrleitungen nachzurüsten und sollten dies auch tun: Mögliche Bußgelder könnten andernfalls folgen! Immobilienbesitzer können für die anfallenden Kosten in vielen Fällen Hilfsgelder vom Bund in Anspruch nehmen. 


Für Neubauten gilt ab 2025 die Einhaltung des Effizienzhaus-40-Standards. Wesentliche Ausbauten, Umbauten und Erweiterungen von Bestandsgebäuden müssen den Effizienzhaus-70-Standard erfüllen. Nach dem Ampel-Aus und den vorgezogenen Neuwahlen Ende Februar könnte das weitere Wirken des GEGs je nach Ausgang der Wahlen allerdings in naher Zukunft komplett unter Diskussion gestellt werden. 


Erhöhung der CO2-Steuer


Ebenfalls als wichtiges Element der deutschen Klimapolitik fungierend, wird auch die CO2-Bepreisung mit dem Jahreswechsel erneut angehoben. Eigenheimbesitzer mit Gas- oder Ölheizungen zahlen ab diesem Jahr 55 Euro statt 45 Euro pro Tonne CO2. Ziel der Steuer ist es, fossile Energieträger wie Heizöl, Erdgas oder Benzin unattraktiver zu gestalten und die Anreize für einen Umstieg auf erneuerbare Energien zu steigern.


Windräder auf einem Feld

Strenge Grenzwerte für Kamin- und Holzöfen


Für Kamin- und Holzöfen, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 installiert wurden, treten ab dem Jahresanfang neue Emissionsgrenzen mit Grenzwerten von 0,15 Gramm Feinstaub und 4 Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter in Kraft. Alte Öfen, die diese Anforderungen nicht mehr erfüllen, müssen entweder durch moderne Modelle ersetzt oder mit Feinstaubfiltern modernisiert werden. Als Immobilienbesitzer sollten Sie Ihren Ofen oder Kamin beizeiten kontrollieren und gegebenenfalls nachrüsten - ansonsten droht beim nächsten Besuch des Schornsteinfegers eine Stilllegung und mögliche Bußgeldbescheide in Höhe von bis zu 50.000 Euro. 


Kamin in einem Haus

Wegfall des Wärmepumpen-Privilegs


Bereits seit Oktober vergangenen Jahres wurde das Wärmepumpen-Privileg, das es Nutzern, die mindestens 50 % der Heizlast durch eine Wärmepumpe abdeckten, gestattete, ihre Heizkosten unabhängig vom Verbrauch abzurechnen, abgeschafft. Die Verbrauchserfassungspflicht gilt nun auch für Wärmepumpen. Bis zum 30. September 2025 müssen Immobilieneigentümer mit entsprechenden Heizungen Verbrauchserfassungsgeräte installieren und die Heizkostenabrechnung gemäß § 7 der Heizkostenverordnung vornehmen.


Steigende Kosten bei Gebäudeversicherungen


Auch in diesem Jahr müssen sich Hausbesitzer auf steigende Beiträge bei Gebäudeversicherungen einstellen. Grund hierfür sind die zunehmenden Klima- und Wetterextreme, die das Risiko und die Kosten für Naturgefahrenschäden deutlich erhöhen. Insbesondere Versicherungen für Elementarschäden, die die Schäden von Überschwemmungen und Starkregen decken, sind von erhöhten Tarifen betroffen. Die politische Debatte über die Einführung einer verpflichtenden Elementarversicherung für alle Hausbesitzer wird sicher auch im Verlauf dieses Jahres weitergeführt werden. Aufgrund der vorgezogenen Bundestagswahl sind allerdings auch in diesem Fall Prognosen für eine Entscheidung zum jetzigen Zeitpunkt nicht aufstellbar. 


Startschuss der Smart-Meter-Pflicht


Smart-Meter (auch IMSys genannt) sind intelligente Stromzähler, die sich aus einem digitalen Stromzähler und einer Kommunikationseinheit, dem sogenannten Smart-Meter-Gateway, zusammensetzen. Smart-Meter können den Energieverbrauch in Echtzeit messen und die Daten dabei automatisch an den Energieversorger übermitteln. Sie ermöglichen hierdurch eine genauere Abrechnung, eine bessere und transparentere Überwachung des Verbrauchs und eine Optimierung des Energieeinsatzes, beispielsweise durch Tarifmodelle, die auf Verbrauchsspitzen reagieren.


Während die Smart-Meter in vielen europäischen Ländern wie etwa Dänemark oder Italien bereits Gang und Gäbe sind, sind in Deutschland bisher nur weniger als 5 Prozent der Haushalte mit den Zählern ausgestattet. Das im Sommer 2023 verabschiedete Gesetz zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende soll dies stufenweise ändern. Bis Ende 2030 sollen mindestens 95 Prozent der deutschen Haushalte mit einem intelligenten Stromzähler ausgestattet werden. Startschuss ist in diesem Jahr: Seit Beginn des Jahres gilt ein verpflichtender Einbau für Haushalte mit einem Stromverbrauch von 6.000 bis 100.000 kWh/Jahr, für Haushalte mit stromerzeugenden Anlagen wie etwa Photovoltaikanlagen ab 7 bis 100 kW Leistung sowie für Haushalte mit steuerbarer Verbrauchseinrichtung wie z. B. Wärmepumpen oder Ladestationen für E-Autos.


Wer einen Smart Meter besitzt, dem müssen die Stromanbieter ab diesem Jahr gesetzlich auch Stromtarife mit flexiblen Preisen anbieten – sogenannte dynamische Stromtarife. Statt eines festen Abschlags richten sich die Preise in diesen nach den Echtzeit-Marktbedingungen an der Strombörse: Bei einem Überangebot an erneuerbaren Energien sinken die Preise und steigen wiederum, wenn das Angebot knapper wird, etwa an kälteren, windstillen Wintertagen. Gerade Immobilienbesitzer mit hohen Stromverbrauchs-Quellen wie Wärmepumpen, E-Autos oder Nachtspeicherheizungen können von diesen dynamischen Stromtarifen erheblich profitieren. 


Fazit


Im Jahr 2025 stehen Immobilienbesitzer vor einer Reihe wichtiger Veränderungen. Während die Immobilienpreise weiter steigen, bringen neue Regelungen wie die Grundsteuerreform und das Gebäudeenergiegesetz (GEG) zusätzlichen Anpassungsbedarf, aber auch Chancen zur Kostensenkung. Wer die neuen Vorschriften frühzeitig umsetzt, kann sowohl rechtliche Risiken minimieren als auch von Einsparungen profitieren.

Makler des Jahres Gewinner Deutscher Immobilienpreis_moovin

moovin Immobilien GmbH

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