Der Tod eines geliebten Menschen ist eine der schwierigsten Erfahrungen im Leben. Stirbt ein Familienmitglied, bedeutet dies vor allem Verlust und Trauer. Zu dieser großen emotionalen Herausforderung kommt zudem oft eine wirtschaftliche hinzu. Die Verstorbenen hinterlassen neben einer Lücke im Leben auch ein Erbe. Und oft ist in diesem auch eine Immobilie enthalten. Rund 430.000 Immobilien werden jährlich in Deutschland vererbt, etwa 85 Prozent davon sind Wohnhäuser und Eigentumswohnungen.
Die Entscheidung, was mit dem geerbten Haus oder der Wohnung zu tun ist, ist oft nicht leicht und kann mit vielen praktischen, rechtlichen und emotionalen Fragen verbunden sein. Möchten Sie die geerbten Wohnräume nicht selbst bewohnen, so ist ein Verkauf meist die beste Lösung. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die dabei auftretenden potenziellen Hürden und erläutern, worauf Sie achten sollten, damit ein möglichst reibungsloser Prozess gelingt.
1. Klärung der rechtlichen Situation
Bevor Sie mit dem Verkauf einer Erbimmobilie beginnen, sollten vorab alle rechtlichen Grundlagen geklärt werden. Zwar geht mit dem Ableben des Erbgebers das anfallende Erbgut automatisch auf den Erben über, doch in vielen Fällen gibt es nicht nur einen, sondern mehrere Erben, die gemeinsam über die weitere Verwendung der Immobilie entscheiden dürfen und müssen.
Zumeist regelt ein zu Lebzeiten aufgesetztes Testament oder ein Erbvertrag die Erbschaftsansprüche. Fehlt dies, so wird der Nachlass nach der gesetzlichen Erbfolge geregelt. Begünstigt sind hierbei in erster Ordnung die Hinterbliebenen mit dem engsten Familienverhältnis zum Erblasser, sprich die Kinder und/oder Enkelkinder.
Im Falle einer gesetzlichen Erbfolge müssen Sie als Erbe einen Erbschein beantragen. Dieser Nachweis bestätigt Ihr Erbrecht und ist Voraussetzung, um über den weiteren Verbleib der Immobilie verfügen zu können.
Haben nicht nur Sie, sondern mit Ihnen auch andere Personen Anspruch auf das häusliche Erbe, entsteht eine Erbengemeinschaft.
Innerhalb einer Erbengemeinschaft steht allen Erbenden der prozentual gleiche Anteil der Erbmasse zu. Gehört ein Haus zum Erbe dieser Gemeinschaft, müssen sich also alle Erben gemeinsam auf die weitere Verwendung der Immobilie einigen. Dies bedeutet auch, dass ein Erbe den Verkauf der Erbimmobilie blockieren kann, wenn er hiermit nicht einverstanden ist.
Erbstreitigkeiten sind kein Einzelfall. Gerade bei einem so großen und finanziell tragenden Erbgegenstand wie einer Immobilie kann es schnell zu Unstimmigkeiten unter den Erben kommen. Kommt es zu Erbauseinandersetzungen, so ist angeraten, sich rechtliche Unterstützung zu holen.
Meist kann durch eine offene Kommunikation eine gute Lösung für alle Beteiligten gefunden werden, etwa durch die Auszahlung eines Erben. Wenn eine Einigung nicht möglich ist, bleibt nur die Teilungsversteigerung. Hierbei wird die Erbimmobilie durch ein Gericht versteigert und der Erlös unter den Erben aufgeteilt. Allerdings: Die Kosten für ein derartiges Verfahren sind hoch. Zudem liegt der Versteigerungserlös meist weit unter dem des eigentlichen Marktwerts. Die Veräußerung des Immobilienerbes durch eine Versteigerung sollte daher nur als letzte Option in Erwägung gezogen werden.
2. Grundbucheintrag und mögliche Belastungen prüfen
Bevor Sie das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung verkaufen, empfehlen wir Ihnen, sich vorab als neuen rechtmäßigen Besitzer in das Grundbuch eintragen zu lassen. Dies ist bis zu zwei Jahre nach Ableben des Erblassers kostenfrei und erfolgt über das Grundbuchamt. Liegt kein Testament oder Erbvertrag vor, benötigen Sie für die Berichtigung des Grundbucheintrags einen Erbschein.
Mit diesem Erbschein haben Sie auch die Möglichkeit, im Grundbuch einzusehen, ob eventuelle Belastungen auf der Immobilie eingetragen sind. Mit Antritt des Erbes sind Sie rechtlich der Nachfolger des Erblassers und das auf allen Ebenen. Neben der Immobilie erben Sie folglich auch mögliche Belastungen in Form von Immobilienkrediten oder anderen Schulden.
Sollte sich herausstellen, dass Sie mit der Immobilie auch einen Schuldenberg geerbt haben, ist es eine Überlegung wert, das Erbe auszuschlagen. Eine mögliche Erbausschlagung erfolgt durch eine Ausschlagungserklärung beim zuständigen Amtsgericht. Achtung: Es gilt eine Frist von 6 Wochen. Verstreicht diese, geht das Erbe automatisch an Sie und/oder die anderen Erben über.
3. Potenzielle Steuerfallen beachten
Wenn ein Mensch verstirbt, unterliegt sein gesamtes Vermögen der Erbschaftssteuer. Diese richtet sich, neben dem Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben, nach dem Wert einer Immobilie und der Steuerklasse des Erben. Die gute Nachricht: Sie müssen nicht pauschal eine Erbschaftssteuer zahlen. Bei der Vererbung von Immobilien gibt es Freibeträge, die genutzt werden können. Diese beginnen bei 20.000€ für nicht verwandte Erben und enden bei 500.000€ für den engen Verwandtenkreis.
Um steuerlich bestens beraten zu sein, empfiehlt es sich, mit einem Steuerberater über alle steuerlichen Aspekte zu sprechen. Neben der Erbschaftssteuer kann auch eine Spekulationssteuer potenziell zum Tragen kommen. Diese fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb gewinnbringend wieder verkauft wird.
Die Spekulationsfrist wird bei Übertragung einer Erbimmobilie allerdings nicht neu gestartet, sondern richtet sich nach dem Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser. Wenn der Erblasser die Immobilie etwa schon länger als acht Jahre besessen hat, kann der Erbe die Immobilie bereits nach weniger als zwei Jahren selbst verkaufen, ohne dass eine Spekulationssteuer anfällt. Zudem ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei, wenn der Erblasser das Objekt in den zwei Jahren vor dem Erbfall selbst genutzt hat.
So oder so gilt: Der Erbfall muss dem Finanzamt gemeldet werden. Für jeden Erbenden besteht eine Meldepflicht an die zuständige Steuerbehörde innerhalb einer dreimonatigen Frist, die beginnt, nachdem die Erbschaft zur Kenntnis genommen wurde.
4. Den Wert der Immobilie ermitteln & richtig vermarkten
Als letzten Schritt vor dem Verkaufsstart sollten Sie sich ein Bild vom Wert der Immobilie machen. Da einer Erbimmobilie meist ein großer emotionaler Wert innewohnt und ein neutraler Blick schwer fällt, ist anzuraten, den Immobilienwert von einem professionellen Immobilienmakler kalkulieren zu lassen. Die Unterstützung durch einen erfahrenen Makler kann auch den weiteren Verkaufsprozess erheblich erleichtern. Ob durch eine gezielte Vermarktungsstrategie für einen möglichst zügigen Verkauf sowie zu einem optimalen Verkaufspreis, die Beratung der Interessenten und Durchführung der Besichtigungen oder die Bonitätsprüfung und der Gang zum Notar - ein Makler nimmt Ihnen während des Verkaufsprozesses viel Arbeit und Zeit ab. Zeit, die gerade in der herausfordernden Lebensphase nach dem Verlust für den emotionalen Verarbeitungsprozess zumeist dringend gebraucht wird.
Sie sind noch auf der Suche nach dem passenden Immobilienmakler?
Wir von moovin bieten Ihnen persönliche Betreuung, regionale Expertise sowie ein starkes Käufernetzwerk - und im Gegensatz zu vielen anderen Maklern eine gänzlich kostenfreie Ersteinschätzung über den Wert Ihrer Immobilie! Gerne besuchen wir Sie in Hamburg oder der umliegenden Umgebung auch persönlich vor Ort, um gemeinsam mit Ihnen über Ihre Vorstellungen und Wünsche zu sprechen.
Fazit
Der Verkauf einer Erbimmobilie ist ein komplexer Prozess und mit vielen rechtlichen, bürokratischen und emotionalen Herausforderungen gespickt. Ein sorgfältiger und gut geplanter Verkauf kann jedoch nicht nur zu einem guten Erlös führen, sondern auch helfen, den Übergang von der alten Immobilie zu einer neuen Lebensphase zu erleichtern. Ein Immobilienmakler und eine rechtliche und steuerliche Beratung sind hierbei wertvolle Helfer.
*Bitte beachten Sie, dass die Inhalte dieses Beitrags lediglich der allgemeinen Information dienen und keine rechtliche oder steuerliche Beratung darstellen. Für eine individuelle Beratung wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater.