Der Verkauf oder Kauf eines Eigenheims ist nicht nur eine aufregende und emotionale Angelegenheit, sondern auch ein finanzintensiver und bürokratischer Akt, bei dem im Hintergrund viele versteckte Kosten auf Käufer sowie Verkäufer lauern können. Um böse Überraschungen zu vermeiden, geben wir Ihnen in diesem Artikel einen Überblick über mögliche Kosten(fallen) und erläutern, welche Posten unumgänglich sind und wo sich wiederum Geld einsparen lässt.
1. Maklergebühren - Sparen an der falschen Stelle
Wollen Sie Ihr Haus verkaufen, ist die Beauftragung eines Immobilienmaklers ein weiterer und doch ratsam Kostenfaktor. Ob eine gezielte Vermarktungsstrategie, der neutrale und zeitgleich professionelle Blick auf das Verkaufsobjekt sowie die Bonitätsprüfung von Interessenten - ein Makler nimmt Ihnen während des Verkaufsprozesses nicht nur eine Menge an Arbeit ab, er ist auch maßgeblich verantwortlich für einen schnellen und erfolgreichen Kaufabschluss.
Wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, müssen Sie in der Regel eine Provision zahlen. In Deutschland liegt die Maklergebühr häufig zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19%. Welche Partei für diese Provision aufkommen muss, wurde in Deutschland lange Zeit von Bundesland zu Bundesland individuell geregelt. In manchen Bundesländern zahlte der Käufer, in anderen teilten sich beide Parteien den anfallenden Betrag. 2020 wurde dieses föderalistische Prinzip vom Bund reformiert und vereinheitlicht. Seither zahlen Käufer und Verkäufer die Kosten jeweils zur gleichen Hälfte.
2. Immobilienbewertung: Der Wert liegt im Auge des richtigen Betrachters
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte erst einmal wissen, wie viel sie wert ist. Eine professionelle Immobilienbewertung ist für einen erfolgreichen Abschluss unerlässlich und einer der wichtigsten Schritte beim Verkauf. Obwohl es verlockend erscheinen mag, einfach einen Preis festzulegen, der auf dem eigenen Gefühl oder vorhandenen Erfahrungen basiert, kann eine Fehlkalkulation zu einem großen Stolperstein auf dem Weg zum Verkauf werden. Eine fundierte Bewertung von Experten ist entscheidend, um einen realistischen Preis festzulegen und so einen möglichst schnellen und reibungslosen Verkaufsprozess ermöglichen zu können.
Neben dem Verkehrswert der Immobilie gibt eine Immobilienbewertung auch Auskunft über den Investitionsbedarf und mögliche Baumängel beim Verkaufsobjekt. Je nachdem, wen Sie beauftragen und wie groß und komplex das Gebäude ist, planen die meisten Makler für ein Gutachten 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts ein. Ein großer Kostenpunkt, den Sie mit moovin an Ihrer Seite umgehen. Kostenlos erstellen wir für Sie innerhalb eines unverbindlichen Erstgesprächs eine erste Einschätzung über den Wert Ihrer Immobilie. Gerne besuchen wir Sie hierfür auch persönlich vor Ort in Hamburg oder der umliegenden Umgebung, um gemeinsam über Ihre Vorstellungen und Wünsche zu sprechen.
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3. Vorab-Inspektionen und Renovierungen: Punkten mit dem richtigen Erscheinungsbild
Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie sie auf mögliche Mängel untersuchen. Ob Renovierungen oder Reparaturen – es ist ratsam, die Immobilie in einem guten und gepflegten Zustand anzubieten, um den Verkaufswert zu maximieren und das Risiko von Preisverhandlungen zu minimieren. Die Kosten für Reparaturen oder Modernisierungen können je nach Umfang erheblich sein und das Konto belasten. Doch auch durch kleinere Maßnahmen wie frische Anstriche oder die Behebung von leichten, doch offensichtlichen Mängeln, lässt sich der Verkaufspreis bei geringem finanziellen Aufwand häufig gezielt optimieren.
Welche Renovierungsarbeiten bei kleinem Geld die größte Wirkung erzielen, haben wir Ihnen in diesem Blogartikel bereits zusammengefasst.
4. Abmelden und Sparen
Beim Verkauf einer Immobilie sollten Sie auch darauf achten, alle laufenden Verträge wie etwa für Strom, Wasser oder Gas abzurechnen und sich von entsprechenden Versorgungsunternehmen abzumelden. Diese Prozesse können ebenfalls mit Verwaltungsaufwand und möglichen Gebühren verbunden sein.
Auch eine mögliche Restschuld auf Ihrer Hypothek oder ein bestehendes Darlehen muss rechtzeitig berücksichtigt und beglichen werden, bevor das Grundstück dem Käufer übertragen werden kann.
5. Energieausweis und anderweitige Unterlagen: Die notwendige Energie für den Verkauf
Für den rechtskräftigen Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung sind in Deutschland verschiedene Unterlagen von Nöten, die bei ihrer Beantragung Kosten verursachen können. Zu den notwendigen Unterlagen zählen neben einem Auszug aus dem Grundbuch und einem Altlastenkataster auch ein aktueller Energieausweis. Seit 2014 ist für den Verkauf von Immobilien in Deutschland ein Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben. Der Ausweis dient nicht nur als Nachweis der energetischen Qualität und Effizienz der Immobilie, sondern kann mit einer guten Energiebilanz den Verkaufswert der Verkaufsimmobilie auch erheblich in die Höhe treiben.
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6. Notarkosten: Ein unvermeidlicher Posten
Kein Hausverkauf ohne Notar. In Deutschland ist eine notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben, da er sowohl die rechtlichen Rahmenbedingungen als auch die ordnungsgemäße Eigentumsübertragung sicherstellt. Die Notarkosten beinhalten in der Regel die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrages sowie für die Eintragung des Eigentümers in das Grundbuch und können zwischen 1% und 2% des Kaufpreises betragen.
In der Regel müssen diese Kosten vom Käufer der Immobilie getragen werden, juristisch gesehen sind allerdings beide Vertragsparteien für die Zahlung des Notars haftbar. Kommt es zu einer Zahlungsunfähigkeit des Käufers, kann auch der Verkäufer für die Rechnung des Notars in Haftung genommen werden.
7. Manch Steuer wird potenziell teuer
Sowohl für den Käufer als auch für den Eigentümer fallen beim Verkauf einer Immobilie Steuern an. Einige davon sind obligatorisch, andere lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen vermeiden.
Für den Käufer unumgänglich: Die Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Kaufnebenkosten und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Grundsätzlich gilt auch hier: Der Käufer trägt die Nebenkosten. Doch ebenso wie beim Notar kann auch hier der Verkäufer zur Zahlung aufgefordert werden, wenn der Erwerber der Zahlungsaufforderung des Finanzamtes nicht nachkommen kann – ganz egal, ob die Übernahme durch den Käufer vertraglich vereinbart wurde oder nicht. Gemäß § 13 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz) sind Käufer und Verkäufer beide Schuldner der Grunderwerbsteuer.
Für den Verkäufer kann der Hausverkauf steuerliche Kosten in Form von Einkommens-, Spekulations- oder Erbschaftssteuern verursachen. Ob diese erbracht werden müssen, richtet sich danach, wie lange sich die Immobilie bereits im Privatvermögen befindet und ob sie vom Verkäufer selbst vorab bewohnt oder vermietet wurde. Als Frist wird hierbei eine Jahresspanne von 10 Jahren gesetzlich festgeschrieben.
8. Fazit
Der Immobilienverkauf ist eine komplexe Angelegenheit, die mit vielen Kosten verbunden sein kann. Neben den offensichtlichen Ausgaben, die bei Notar und Makler auf Sie warten, gibt es auch eine Reihe von versteckten Kosten, die etwa durch Reparaturarbeiten oder Steuern ausgelöst werden können. Egal ob Käufer oder Verkäufer - beiden Parteien ist angeraten, sich vor dem Verkaufsprozess über die eventuellen Kostenpunkte zu informieren und die verschiedenen Posten realistisch zu kalkulieren. Eine gute Vorarbeit zahlt sich aus - nicht zuletzt auch im Portmonee.